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楼市分化加速,雅居乐逆势增长靠什么?

疫情之下,中国房地产市场正在悄悄发生变化,但很多人没有注意到。这真的是最特殊的半年。分化加速,一些趋势变得更加明显。

疫情之下,中国房地产市场正在悄悄发生变化,但很多人没有注意到。

这真的是最特殊的半年。分化加速,一些趋势变得更加明显。

中国经济挺住了,但绝对不好受。

全国GDP总量下降1.6%,广东GDP总量下降2.5%。北京上海广州都在负增长。

但是,如果你观察中国楼市领跑的房企“千亿军团”,就会发现一个很有意思的现象:

多数房企销售额出现不同程度的下滑,却也有超过半数的房企逆势上涨。

其中,最让我感到惊讶的,是雅居乐。

上半年,雅居乐营业收入大幅上涨23.7%,核心净利润更是飙升35.6%。

速度简直令人震惊,隐藏着什么“秘诀”?

其实,这背后恰恰透露了中国楼市的一个重大信号。

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疫情暴击之下,房企的日子普遍不好过。

我选了去年的36家千亿房企,观察它们在上半年的销售额,发现超过一半都在负增长,比例达58.3%。

其中,受影响最严重的房企,下跌达38.28%。同比跌幅超过10%的房企也有10家,占了近1/3。

可以说,疫情对房企的打击面很广,影响深远。就连前十名房企,多数出现了明显的销售业绩下滑。

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千亿房企今年上半年销售额同比增长情况/数据来源:中指研究院、克而瑞

在这种情况下,雅居乐的净利润出现大幅增长,就显得异军突起了。

今年上半年,雅居乐预售额合计551亿元,去年同期582亿元,两者相差30亿元左右,同比跌幅在5%左右。

然而,他们的营业额却同比增幅高达23.7%,核心净利润同比增长高达35.6%。

只有一个原因:同样的销售额,效益出现明显提升。

在强烈的疫情干扰下,雅居乐仍然实现了销售价格上升,且售价增幅超过成本增幅,价差导致营业收入增幅达24%左右。

这一变化,助力雅居乐逆势增长。

但这,只是最表层的分析。

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理解一家企业的业绩发展,绝不能仅仅局限在企业自身。

当下的中国区域竞合,早已告别城市的单打独斗,转向城市群竞争,走向剧烈的分化与极化。

只有踩准了时代节奏,把握趋势的企业,才能顺势崛起。

最近,两个明星城市开创了中国又一项先河。

广州、宁波分别出台政策,跨区域抢人。广州开始承认长三角区域的社保年限,宁波则不满足于临近城市甚至浙江省,直接把手伸向了江浙沪皖“三省一市”。

粤港澳大湾区、长三角,已经在事实上成为中国城市群两大高地。

人口自然流动的规律是流向城市群。除了长三角和珠三角,京津冀、成渝都市圈、强省会城市等,也会成为人口和资源红利聚集区。

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来源:泽平宏观

这两年,长三角、珠三角、成渝都市圈呈人才净流入趋势,前两者数据有压倒性优势。

城市的马太效应,将越来越明显。

中心城市、都市圈、城市群等地的楼市,具有最高的确定性,才能在疫情打击之下,依旧坚挺。

雅居乐实现逆势增长的一大“秘诀”,就是围绕重点城市群投资。布局不是全面开花,而是有重点地投资。

在大湾区,雅居乐拥有1311万㎡土地储备,占整体土地储备的24.7%;

在长三角,雅居乐拥有708 万㎡土地储备,占整体土地储备的 13.3%。

两个区域总和占了土地储备的38%。另外的62%,则分布在京津冀、成渝、中西部、海口、沈阳等重点区域。

关于拿地,雅居乐极其慎重。

掌门人陈卓林曾表示:“宁肯不拿地,也不能拿错地”

“下半年如果没有合适的项目,宁愿留着现到明年再进行收并购”。

这也折射出雅居乐非常稳健的一面:

每一块土地,都应该成为有力的业绩支撑。

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疫情之下的另一个重大变局,表现为中国再次出现了政策红利区。

国家出于战略布局的考虑,必然要推动形成新的增长点,打造不同类型的试验田,应对国际形势的剧烈变化。

海南,就是今年上半年最大的“幸运儿”。

海南自贸港总体方案落地,引爆了全国的关注度。

全岛封关运作、零关税、低税率、离岛免税额提至10万元……

海南,还是全国唯一国际旅游岛、阳光、沙滩,让刚刚经受疫情压抑的人们更加向往。

各种利好密集释放。有观察人士甚至惊呼:

海南已经成为上海以外,中国唯一具有真正政策红利的地方!

自贸港福利释放,越来越多的人飞往海南购置房产,甚至准备定居。6、7月份,海口美兰机场逐渐热闹起来,国内航班量恢复至去年同期九成,7月26日客流量还达到自疫情发生以来最高,有5.4万人次。

海南楼市开始回暖。以海口为例,今年5、6月份房价跌到1年来最低,1.45万元/㎡左右,但7、8月份触底反弹,现在已达1.5万元/㎡。这个趋势还会继续。

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海口近1年二手房房价走势图

而雅居乐,正是深耕海南的代表性房企之一。目前,雅居乐在海南还有1000亿元左右的货值,足够5-6年甚至更长时间开发。这些项目,可以贡献超过20%的利润率,超过50%的毛利率。

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更何况,疫情之后,中国人对文旅地产的需求也出现了明显的“报复性”反弹。

近日,外媒刷屏了一组照片——“武汉千人泳池派对”。

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曾经的疫情中心,已经出现上千人现场聚集,还不用戴口罩,震惊了世界。

法新社把这个现象成为“武汉风潮”(Wuhan Wave)

国人对休闲的执着追求,似乎预示着即将到来的十一黄金周,“报复性旅游”将再一次复燃。

还记得今年4月底,北京应急响应降级。消息发布的半小时内,某平台北京出发机票预订量较上一时段暴涨15倍,度假、酒店等旅游产品搜索量也上涨3倍。

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北京出港机票预定量陡升/图源:去哪儿网

7月,北京应急响应再次降级。消息发出后,某平台监测到进出京机票搜索量应声上涨,与前一小时相比增长7倍。

疫情期间被强制压抑的消费一旦解禁,报复性增长是非常可观的。国外疫情肆虐,大量出境游需求被引导到国内,利好海南、云南等文旅市场。

再加上中国加强“内循环”,国内文旅更是大势所趋。

疫情,在某种程度上还使全国的文旅地产,迎来了新的窗口期。

雅居乐作为国内文旅地产专家,旗下共有十大文旅项目,开创了“第二人生”理念,去年又推出“乐活天地”IP,升级文旅战略

随着文旅市场逐步复苏,这一优势将得到更大的彰显。

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除了踩准趋势以外,雅居乐自身的转型和多元化布局,也是业绩的重要支撑。

“以地产为主,多元业务并行”。今年上半年,非房产业就贡献12.6%的业绩,较去年同期继续提升了3.6个百分点,多元化战略进一步显现成效。

正在谋划上市的雅城集团,聚焦绿色生态景观和智慧装饰家居服务,业务遍布中国27个省份119个城市,已经成长为一家集“高增长、轻资产、高科技”三大优势为一身的企业,并致力于成为中国领先的绿色生态人居服务商。

雅生活集团近年来发展迅猛,上半年完成收购中国最大的物业管理公司之一——中民物业60%股权,实现了规模跨越发展,迅速完善全国化布局,进一步巩固领先地位。

截至2020年6月30日,雅生活在管面积及合约面积(不含咨询顾问面积)分别为3.5亿㎡和4.9亿㎡,较2019 年12 月31日分别增长100.1% 及64.4%。若计入新中民物业、参股公司及咨询顾问面积,雅生活在管面积已超5.48亿㎡,合约面积超6.87亿㎡。是目前港股市场上市值第二的物业企业。

而今年6月份刚刚正式成立的城市更新集团聚焦粤港澳大湾区,深入华北及中原地区,业务进驻全国十余个城市,锁定货值近2400亿元,为公司提供了源源不断的土地储备来源。

此外,在代建业务方面,专注轻资产模式的房管集团已进驻全国12个省市,24个城市,初步完成全国布局。今年上半年累计签约28个房管项目,可售货值突破千亿元。

环保集团也在持续发力。上半年,环保业务营业额达到7.99亿元,也为雅居乐业绩增长作出贡献。目前,环保经整合后的项目共计45个,上半年新增5个投产项目,累计投产26个项目。

经过数年精耕细作,雅居乐的产业格局日渐成熟:以地产为枝干,雅生活、环保、雅城等产业为重要分支,不断滋养根本,茂盛枝叶。

楼市分化加速,雅居乐逆势增长靠什么?

只有真正练好内功,房企才能立于不败之地。否则,纵然有千亿规模,也未必能基业长青。

读懂雅居乐,也就读懂了中国楼市的新风向。

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作者: admin

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